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想象楼市的2012:房屋价格剧变渺茫
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想象楼市的2012:房屋价格剧变渺茫

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  • 发布时间:2011-11-09 16:25
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【概要描述】地产行业发展到今年,已走过了黄金十年。从1998年的住宅商品化改革到今天,按照12年一个轮回算,又到了一个轮回的阶段,这其中具有很大的意义。而且全世界都在关注2012年房地产的价格走向,按照玛雅的说法2012是世界末日,“想象2012”其实是一语双关。   2012年的房市取决于国内外经济形势的变化情况。这个方面,显然经济学家更具发言权。但是在经济学家也已被裹挟的情况下,特别是没有准确预见到金融危

想象楼市的2012:房屋价格剧变渺茫

【概要描述】地产行业发展到今年,已走过了黄金十年。从1998年的住宅商品化改革到今天,按照12年一个轮回算,又到了一个轮回的阶段,这其中具有很大的意义。而且全世界都在关注2012年房地产的价格走向,按照玛雅的说法2012是世界末日,“想象2012”其实是一语双关。   2012年的房市取决于国内外经济形势的变化情况。这个方面,显然经济学家更具发言权。但是在经济学家也已被裹挟的情况下,特别是没有准确预见到金融危

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  地产行业发展到今年,已走过了黄金十年。从1998年的住宅商品化改革到今天,按照12年一个轮回算,又到了一个轮回的阶段,这其中具有很大的意义。而且全世界都在关注2012年房地产的价格走向,按照玛雅的说法2012是世界末日,“想象2012”其实是一语双关。 


  2012年的房市取决于国内外经济形势的变化情况。这个方面,显然经济学家更具发言权。但是在经济学家也已被裹挟的情况下,特别是没有准确预见到金融危机的情况下,我们已很难相信经济学家们的判断,更不能相信那些被投行、基金所雇用的经济学家们的言论。因此与其相信他们看似缜密的数理推论,还不如相信自己的直觉判断。综合多方面信息,即使考虑到选举年因素,2012年美国经济也不会有大的起色,不出现二次探底、能保持现在的状态就已经不错了。因为债务危机,欧洲、日本的经济肯定还比不上美国。在外贸依存度依然过高的情况下,2012年国际经济形势之于我国的影响将是偏负的。至少这个概率很大。


  就国内而言,“调结构、促销费”几乎未见效果,明年也不会有明显起色。另一方面,CPI虽有回落,但还会高位震荡。从流动性来看,2009年贷款额是9.7万亿元,M2增加了28%;2010年是8万亿元,M2增加了19.7%。今年新增贷款总额的目标是7.5万亿元,M2增幅目标是16%左右。考虑到诸多不确定性因素和权力更迭等因素,2012年的货币政策也不会发生重大变化。经济不会“硬着陆”,GDP会稳步回落,也是我赞同的共识。


  其次要看资本市场的表现。无论是房地产开发投资,还是置业消费,影响最大的因素是“预期”。开发商、消费者对未来市场的“预期”是否乐观,最终都会直接反映到现实中的投资和消费上。这完全符合资本市场的特性。事实上,我们必须承认,即使是一个“刚需”消费者,其买房行为也具有投资、投机、消费这三种属性。因此,判断方式走势的驭繁就简的办法是看资本市场,包括股市、期货、黄金、白银,以及大宗商品、艺术品等“泛资本市场”的表现。特别是股市,其与房市的一体化联动几乎成为最无异议的共识。


  综合大多数机构的预测,2011年股指回归到3000点以上还是极有可能的。按照房市滞后于股市3~6个月的一般规律,今年房地产开发投资额增长25%(上半年同比增长32.9%)、商品房销售额增长12%(2010年同比增长18.3%)几乎是没有任何问题的。作为国民经济的支柱产业,以及可以影响股市的主要力量,2012年的房市绝不会出现巨大波动的情况,而且也不能!最大的可能是继续保持增长,但主要指标会有所回落。至少,全面降低是不可能的。


  最后才能看作为以上两者构成之一的房地产市场。评判房市走势如何,包括大多数媒体和专家在内都存在一个认识误区,就是主要看甚至只看住宅市场,这是典型的思维和方法论错误。我们知道,房地产市场包括一级市场(土地市场)、二级市场(房产开发与销售市场)和三级市场(存量房交易市场)。其中,二级市场又包括商品住房市场、商业市场、保障房市场等。如果只看二级市场中的新增住宅市场,是不可能做出综合判断的。事实上,土地市场,包括土地开发面积、土地购置面积、土地购置费、闲置地再供应等指标,以及三级市场中的成交面积、价格、租售比等指标,更具有风向标的预期、预警作用。另一方面,是否会出台新的调控政策,也是一个伪命题,因为这取决于市场走势和既有政策的执行效果。事实上,房市从来没有停止过调控,更不乏调控措施和手段。从中观层面来看,2012年的房市走势主要看两点。一是限购令等政策的执行效果,二是看今年的土地供应计划、保障性住房建设计划的完成情况。至少从过去和现在的执行情况来看,并不乐观,甚至比较悲观。以保障性住房为例,如果还像现在一样把两限房和中小套型商品房也归入保障性安居工程之内,甚至把中央部委和地方政府机关所享受的低价、高品质的商品房视为福利房,那么虽然能“凑出”完成指标来,但实际可能会让保障对象失望,届时房价就会真的出现失控,甚至会影响稳定大局。届时,损失的是全体国民的资产财富,岂止是撤掉几个官员那么简单。


  现在的调控政策就像用一条条胶带粘补一条到处漏水的木船,政策很多,措施很多,但就是治标不治本。首要原因是部委利益纠缠不清,争揽保障房建设资金分配权、对地方政府约谈权的部委多,真正对房价负责的部委少。现在看来,要解决这个问题,需要一两年以后。其次是政策本身。房地产开发投资额居高不下的根本原因是开发商的投资杠杆率太高,可以以小搏大,可以死扛。买房的首付款比例虽然提高了,但杠杆率还是高于1:2,挤出投机资金很难。因此,建议房市调控的方向重点转向如何降低杠杆率上,即逐步取消预售制。当然,保障房政策——与商品房共同构成住房“双轨制”——是正确的。总之,“预售制”和“双轨制”才是根本之策。实施与否,以及执行效果如何,才是影响2012年房市的主因。当然也影响着房企转型的速度和方向。


  简而言之,房企转向无非是战略转型,其中包括企业增长方式、产品结构、管理模式的转变等。以产品结构为例。大多数房企都具有“三多”特征:在多个城市,同时运作多个项目,而且项目类型多样化。这类企业普遍存在的突出问题就是产品结构不合理。换言之,需要调整优化产品结构。方向就是做好三个平衡:一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡,二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡,三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡,就是现金流项目和利润率项目的结构平衡。


  总之,“调结构”也是房企转型的要义之一。


  最终还是要看企业自身,包括企业家的思维和决心,以及企业战略、产品、管理、人力资源的匹配度。在股市,大市普跌时也有个股上涨,甚至涨停;反之,也有跌停的。企业上市了,也会ST;未上市的,也会实现业绩倍增。所谓预测,其实就是分析预期。所谓转型,其实就是化为行动。

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