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资本涌入工业地产

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  • 发布时间:2011-11-30 16:15
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【概要描述】重拳调控引发了住宅市场的一连串震荡,此时,一度低调的工业地产应运升温。   “产业园大跃进”早几年就开始了,被各地政府视为拉动增长的一驾马车。贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、安徽要形成10个左右的新兴产业基地据不完全统计,十二五期间,各地千亿级的产业园规划就有十余个。政府意图直接引导投资的走向。诸多国内知名大型开发商纷纷试水工业地产开发,民间资本也在争相“入园

资本涌入工业地产

【概要描述】重拳调控引发了住宅市场的一连串震荡,此时,一度低调的工业地产应运升温。   “产业园大跃进”早几年就开始了,被各地政府视为拉动增长的一驾马车。贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、安徽要形成10个左右的新兴产业基地据不完全统计,十二五期间,各地千亿级的产业园规划就有十余个。政府意图直接引导投资的走向。诸多国内知名大型开发商纷纷试水工业地产开发,民间资本也在争相“入园

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  重拳调控引发了住宅市场的一连串震荡,此时,一度低调的工业地产应运升温。 


  “产业园大跃进”早几年就开始了,被各地政府视为拉动增长的一驾马车。贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、安徽要形成10个左右的新兴产业基地据不完全统计,十二五期间,各地千亿级的产业园规划就有十余个。政府意图直接引导投资的走向。诸多国内知名大型开发商纷纷试水工业地产开发,民间资本也在争相“入园”。


  据说,“温州炒房团”从上海、北京、杭州、深圳等一线城市退出的资金已经有1200多亿元。其中,部分已经投入工业地产。 


  资本入园 


  “其实,在过去的3-5年以来,产业园的发展已经很强劲了。”北京高策房地产顾问有限公司总经理车轮对《地产》记者言道,“可能是因为调控的原因,工业地产在近段时间更多受到了外界的关注,也更多地受到了开发企业的关注。”


   在国内,主业为工业地产的上市公司有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。而住宅开发商介入工业地产也早有先例。 


  2007年底,祈福集团就已在花都开发总建筑面积达18万平方米的“祈福航空物流中心”。2009年10月,合景泰富位于广州萝岗区科学城的总部经济区正式出炉。其他如复地集团、鹏欣集团、合生创展、绿地集团等诸多国内知名大型开发商,也均有染指。


  不过,在业内人士看来,国内主流开发商大举“进攻”工业地产,还是从2010年开始,其标志性事件就是万科的“曲江行动”和富力的“两仓挂牌”。 


  2010年2月10日,万科在西安曲江新区拿下两块地,重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发,总投资额80亿元。一个月后,与广州白云国际机场货站相邻的富力国际空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌,这意味着富力地产正式进军工业房地产。


  除了受到房地产开发商的青睐,民间资本投资工业地产的比例也在逐步上升。


  据悉,近年由于调控频发楼市震荡,从上海、北京、杭州、深圳等一线城市退出的温州资金已经有1200多亿元。“这么一大笔资金总要找到合适、合理的投资出口。既满足投资需求,还得符合国家政策。工业产业园就是一个很好的目标。”温州超然不动产营销机构董事长吴昊说。


  自称“中国第一商帮”的浙商,已经在全国各地投资兴建了数十个产业园。北京浙江企业商会副会长、台州商会副会长陈俊对此颇有感触:“整个浙江,民间资本特别丰厚,民间投资特别强烈,民营企业特别发达。而国内的投资渠道这几年比较狭窄,只能流向楼市。这实在是不得已而为之,钱不能总趴在银行里吧。”

 
  目前,陈俊在兖州建设产业园的计划已经基本敲定,而他参与前期定位的梅氏产业园已经在安徽宣城建设。


  外资基金也是中国工业地产市场一支重要力量。“从2008年开始,外资投资中国的工业地产进入一个相对高峰的阶段。”DTZ戴德梁行工业部华东区董事苏智渊认为,“投资热潮涌动之下,是对中国工业地产的长期看好。”

 
  普洛斯物流、以及全球第二大物流地产运营商安博置业(AMB)专投的类型是工业地产中的物流仓库为主,而新加坡的腾飞基金投资方向是研发办公园区。


  新加坡私营房地产投资及开发公司联发集团近日与天津市北辰区签署合作协议,拟投资10亿新元(约50亿元人民币)开发建设“北辰新加坡绿色产业园”。


  据投资方透露,项目第一阶段将包含兴建葡萄酒物流设施和企业总部设施,届时从海外进口到中国北方的酒类产品可在这里集散和仓储,为华北地区提供酒类产品的物流服务。目前,投资方正在考虑“以股权代租金”的办法,免费让这些起步企业租用办公设施,以类似创业资本投资基金的形式投资于具有潜力的高增值企业。


  来自美洲,定位于产业地产投资人的绿野资本中国区董事局主席郑晓军对媒体透露,绿野资本目前募集的两只资金规模为10亿元与5亿元的人民币基金也可能将目光投向产业园区。 


  “投资的领域除了产业园区外,还包括对于园区的基础设施以及部分公司。”郑晓军介绍,“目前多数产业园运营商所投的基础设施多是比较简单的公共基础设施,而绿野资本将对一些产业园区特需的基础设施以及产业相关的工业平台进行投资,比如说云计算体系、电子商务平台、呼叫中心,等等。” 


  利润何在? 


  “近两年,各大房企对工业地产的重视程度明显提升。”DTZ戴德梁行工业部华东区董事苏智渊认为,这有利于帮助地产企业抵御房地产周期性风险。在他看来,工业地产的回报相对稳定。对于大型的综合开发商来讲,可以对整个资产结构起到平衡性的作用。


  其实,除了“躲避风险”,工业地产令各路资本“着迷”之处,还是其独特优势:低廉的地价和可观的商业配套开发利润。


  工业用地一般比同区域住宅用地价格低50%以上。国土资源部公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告中显示:商业、居住、工业土地价格分别为5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米。相形之下,工业用地地价优势极为明显。


  按照国家规定,产业园区土地虽以招拍挂形式出让,但前来投资的企业将获得一系列优惠政策,其中包括增值税、企业所得税、个人所得税、营业税等税收的减免。这使得开发企业能大大降低成本。目前来看,工业地产投资回报率一般为8%-12%,如果考虑政府给予的政策优惠,回报率将高出15%.富力地产执行董事吕劲就曾表示:工业地产中的物流类产品较商场、酒店的投资成本低,资金回报也较为稳定,因此将是富力极为看重的一个新业务。富力国际空港物流园的相关负责人也透露:虽然此项目仅有小部分仓库投入使用,2009年已经产生了2000多万元现金收益。假使园区100万平方米仓储全部建成,按30元/平方米•月的租金收益计算,富力的整体收益会相当可观。

 
  “一边是价格低,另一边,配套用地的土地未来增值前景、配套产品的利润预期却是相当高的。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理何峰说道。


  随着城市范围不断扩大,工业用地地价也会水涨船高。“比如,原先的城市外环变成市区工业用地就可能变成商业用地,甚至住宅用地。”何峰称,亦庄就是个典型的例子。而在城市化快速发展的今天,也许会有更多的土地以这样的方式增值。


  苏智渊则认为,未来几年,各地工业用地指标日益减少,工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司,资产增值效应将非常明显。


  另一个众所周知的情况是,工业地产大部分都采取“肥瘦相间”的开发形式。即工业用地里面搭配一部分配套住宅或者公寓,为开发商提供可观的额外补偿。


  政策规定,工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设,涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。而工业园项目地块面积相当大,即使7%也非常可观;更何况,在政策细则、监管制度都几乎空白的背景下,不少工业项目的配套比例远超7%.富力空港城工业园区中,只有一个占地27.36万平方米的物流中心,其余计划开发的都是商业或住宅产品,其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米,办公楼的面积则为31.92万平方米。远洋地产投得金石IT产业园用地,每平方米楼面价格低至200元,且在近百万平方米的规划用地中,将有25%的住宅产品作为产业配套;合生创展在广东惠州的两个工业项目,其面积分别达3000亩和1000亩,规划将有接近20%建成住宅。


  不仅如此,按一贯的操作模式,基础设施、房地产开发、配套设施建设往往先于产业投资。万科的“曲江国际会展产业园”项目,产业还没见动静,先就把住宅部分——金域曲江卖了个红红火火。招商地产在广州番禺的清华科技园广州创新基地占地1300亩,首期也是将“住宅和商业”对外销售。


  因为地价极低,使得开发商能在配套产品的销售中获得相当大的利润。亦庄某个项目,拿地的时候仅仅40万元,属于工业用地,楼面价不到1000元/平方米,然而其园区内写字楼产品能卖到7000-8000元/平方米!


  这种开发模式,“目前为止,在法律界定上还没有明确规定是不合法的。”车轮言道。各地工业园区,执行的多是当地政府的“土政策”。政府既想要赚政绩,又不愿意掏腰包,为了吸引优质开发商进入,就往往在园区规划上“让点步”。比如100亩土地,用来发展产业的仅仅40亩,剩下的60亩不言而喻,“只要你做了产业投资,政府就允许你得到相应的优惠,为工业地产提供一定的补偿。”苏智渊谈道。


  一般来讲,企业在工业项目规划的7%范围内建造配套商业,是按照原来的工业用地价格操作,不需要补交土地出让金差价的。假如盖商业物业的地远超这部分,就得去办理土地使用性质转变,补交了工业转商业土地出让金差价后,方可办理新的土地使用证。但苏智渊说道,“至于企业到底交不交,就要看和政府如何谈判了。” “你不给开发商甜头,他也不会来。肯定是以销售型物业套现,然后再来开发。”苏智渊说。


  从某种意义上说,“配套先行”也有其合理性,尤其是一些发达地区的工业园,确实需要较为高端的配套。开发商在工业园区先卖住宅固然是急功近利,但反过来讲,可能也正是因为完善的配套,使得一些高端产业能够在这个园区落户生根发芽成长。比如,苏州的新加坡工业园区,拥有高端住宅和商业,更像一个高档社区。

 
  “这是未来产业发展的一种趋势。”苏智渊认为。但他感觉无奈的是,“你很难判断:配套究竟是仅仅让一部分人获益,还是确实扶持了整个产业的发展。” 常见的一种现象是:住宅起来了,产业没有随之而来;开发商赚了钱,园区却变成了社区。近年来,地方政府也开始有所警惕。


  所以,现在产业园区与开发企业签署投资意向时,会明确规定企业对工业园区的投资强度,每平方公里不得低于多少亿元;也会规定,在未来必须产生的税收量和注册资本。如果达不到,那么在3-5年之内,政府有权以一定的价格做回购。 


  “但是这样的协议从物权法讲,实际上是不合法的。因此这个操作就是处于合法与不合法之间。”车轮说。

 
  产业瓶颈 


  “工业地产”走红,多凭的是“地产”而非“工业”。人们时常见到这样的景象:许多所谓“产业园”里别墅林立,“产业”却迟迟不见踪影。


  这也成为各地政府的一块心病。开发区摊子越铺越大,为了招揽企业进驻,各地开发区不惜突破国家土地、税收法规,竞相压价,恶性竞争愈演愈烈。企业所得税从“两免六减半”(第一年、第二年免交所得税,第三年到第六年所得税减半,下同)到“五免五减半”、“七免七减半”,甚至还减免增值税地方留成部分。免收各项基本建设配套费,免收各项基金;免收水电增容费全部由地方政府财政补贴。即使如此,不少产业园依然门可罗雀。


  工业地产是一个复杂的行业,对产业的依赖性极大,其利润主要来源于后续经营。与商业地产的“运营为王”道理是一样的。如果开发商仅仅热衷于“卖配套”,产业园整体前景堪忧。 


  “所以,现在我们所说的工业地产,是指资本方买下土地后,既做前期的土地开发,又做后期的长期运营。这些才是目前做工业地产的主要角色,称之为‘全产业链的’投资运营方式。”苏智渊言道。


  真正在“产业”上做文章的,一类是“企业主导型”产业园。这是指:在某一产业领域内实力雄厚的实体企业,营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入住且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引入其他同类企业,实现整个产业链的打造。


  横店集团就是很好的例子。以横店影视城闻名的横店集团,主业并非是影视投资,而是磁性材料,在业内它是仅次于TDK的世界第二大磁性材料供应商。近期,为发展上下游产业链的需要,横店集团在南汇区开发了占地4000亩的横店上海南汇高新技术工业园区。在低压电器领域称雄的“温州第一民企”正泰集团,如今已经成功切入太阳能光伏能源产业。正泰也已经和温州经济技术开发区签订了太阳能第二代薄膜项目落户的框架协议,将投资20亿元建设占地200亩、产能为240兆瓦的第二代太阳能薄膜项目。


  对于纯粹的地产开发商来说,开发工业地产的门槛显然更高了。“现在的新情况是,虽然走招拍挂,但一些企业即使有钱也未必可以拿得到工业地产项目。”苏智渊言道。政府目前对工业用地把控很严,地方政府手中的工业土地指标每年有一定限量,“给指标”也越来越谨慎了。尤其是发达地区,政府更看重的是企业有没有足够的实体产业资源。 “如果没有这方面的资源,不能第一时间带来足够的税收和注册资本,政府是很吝啬给投资商土地的。”


   北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义坦言:“当前政府十分看重税收指标。因此我们出去拿地谈项目,和政府都是先谈税收指标,告诉他这个土地我们今后能创造出多少税收,而且是持续性税收。并且我们负责后期招商运营。因此有很多全国扩张的关键客户,跟着我们走。”


   除了依旧围绕廉价土地和商业配套做文章,在工业地产未来的投资回报获得上,创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。苏智渊强调,从投资角度讲,更有眼光的投资商会把眼光放到实体性的投资上,会关注产业方面的投资,而不仅仅是地产的投资。比如,园区里,有些企业是起步型的企业,开发商如果有足够的眼光,完全可以把一部分资金投入到这些孵化型的企业里面。假使其中20%的企业未来成长为产业巨人,那么,开发商的投资回报就是无可限量的。


  车轮也提及:“有部分企业以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业,通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资,形成了独具特色优势的工业地产运营模式。” 


  立足天津的工业地产商鑫茂科技就独创了“鑫茂模式”,通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园,以工业地产为资本基础,并将工业地产股权化、证券化,作为资本入股朝阳产业。这已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力。


  鑫茂科技董事长杜克荣自述,企业在工业地产方面做了十几年,始终感觉很累。而这时,自己开发的工业园区有一批企业发展得很快。因此,决定将房产盈利的资金转向产业投资。产业园区在一定程度上变成了鑫茂科技进行产业投资的基地,在杜克荣看来,鑫茂科技如果跟大型企业在股权上实现合作,就可以利用他们的品牌在行业的影响力以及市场。“比如北京的运载火箭研究院到天津发展,我们筹集厂房和资金,他们出技术,几年下来,现在已经在军工上批量生产了,达到总装、海装的批量要求。”


   “我的计划是把科技产业培养起来,三年以后工业地产和科技产业要平分秋色,各占一半。”杜克荣说。 


  “快进快出”是浙派投资最典型的标签。在“房、地、油、煤”等诸多投资领域无一不是“旺火爆炒”,拿钱就撤。而对于产业园的投资,吴昊对记者说:“很多浙商在做产业园绝对是为自己服务,都是以实体企业形式为主真正投资产业园,不是为了炒地。” 


  陈俊也强调,“带产业进去”是浙帮当前投资产业园的一大特征。一方面,浙江地少人多,企业家要想扩张,在当地根本无法发展,只有转移;另一方面,产业园在二三线城市极为火爆,但不少园区招商不力。浙江商会便看到了其中的商机,在两者之间牵线搭桥。


  作为“浙商投资团发起人”陈俊表示,他们会根据不同城市、不同地区,以及当地经济的实际需求来进行产业园的定位,把对某个产业园区项目有兴趣的浙商集中起来,投资相关的项目。“如山东一个地区,临近孔夫子家乡曲阜,我们就做文化产业园;一个地区交通比较发达,做商贸产业园合适,就着重考虑打造类似义乌小商品城这个模式;如果一个区域原来有一定的工业基础,我就把浙江转移出来的工业企业着重引入。”

 
  “我们绝不是在炒房炒地皮。”陈俊笑言,“做好一个产业园,没有三年五年是根本做不成的。”他随后又形象比喻了一把:“这个不能炒,得小火慢炖才能熟。”

 
  升级需求


   长期来看,工业地产正在从粗放转向精细。很少有人知道,早在2003年,全国对于工业园已经进行过一轮严厉的清查。当时,仅山东一省就有900多个开发区,这一轮整顿过来,剩下来的只有200多家。


  未来,“圈地盖房”的简单模式很难奏效了,传统的工业厂房也难以为继未来,工业地产将向着配套完善的现代化工业园区升级。


  工业地产的升级与区域的发展是密不可分的。亦庄最早以传统的工业厂房起家;但随着北京城市的延伸,原本偏远的亦庄土地价值暴涨。“厂房和一些传统的工业企业大量外移,政府开始‘腾笼换鸟’。鸟的品种要更换,笼子也得装修升级 .由生产厂房升级为一个高端产业基地。”车轮说道。


  在这种前提之下,越来越多的创新综合体开发模式不断出现,应运而生。车轮说,“我们称之为产业综合体。”

 
  对此,何峰也认为,随着发展商介入更多的开发形态,不同类型产品在一个项目中的融合将更加明显,这将有利于城市的发展,也将进一步提升开发能力。如合景泰富在萝岗开发的科汇金谷打造了一种全新的商业业态,项目占地约15万平方米,定位为“企业生态总部基地”,是涵盖独栋式写字楼、酒店公寓、商务会所、商业街等的综合体。


  富力国际空港综合物流园也是一个城市综合体的开发。在占地达2200亩的物流园里,除了物流仓外,还有占地800多亩的住宅富力金港城,以及酒店、商业等配套。保利40平方米的琶洲村地块,将建成为集写字楼、酒店、会展、高端住宅为一体的大型综合物业。在中关村各大产业园建设与管理者中,隶属于北京经济开发区的北京经开投资开发股份有限公司长期致力于绿色、环保、生态的高端产业园区创新型开发与运营。其倾力打造的BDA国际企业大道,经历了三次产品升级。


  第一次升级,把原有的厂房换成了企业独栋的商务办公;第二次升级,把商务办公转变成花园式的、生态的办公场所;而BDA芯中心属于“大道”产品的第三次升级。在企业独栋的基础上构建“企业社区”性质的产业综合体,包含有办公、公寓、商业、会议、检测中心等综合设施。成为满足企业孵化器需求的平台,提供更加完善的、复合的解决方案。北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义向《地产》记者介绍道,“产业综合体要比商务办公内容丰富,增加综合配套,如酒店、商业、产业公寓,并且和周边的城市配套融合,成为城市区域的一部分。它拥有很多城市综合体的特性,但是,其主要服务对象还是以园区内产业为主,为区域基础配套服务,不能脱离其产业属性,真正做到宜业宜居。目前,我们正在经历更新一层的升级,将旗下所有的产业园逐步向低碳高端产业园升级。”

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